Кооператив акча чукурун казуунун алдында

Аскадан секирүүдөн мурун караңыз

1. Имараттын капиталдык планы

2. Капиталдык жакшыртуу (өткөн тарых жана келечектеги пландар, анын ичинде чыгымдардын сметасы жана убакыт алкагы)

3. Имарат үчүн ипотека (кандай шарттар/шарттар/жаңыртуу варианттары)

4. Башкаруу келишими (учурда башкаруу келишимин кармап турган компания; чыгымдар/кызмат көрсөтүүлөр)

5. Коомдук жана турак жайларда асбест изилдөө

6. Жертөлөдөгү жана башка коомдук жайлардагы чириген терезе кашектери кемирүүчүлөрдүн/баталардын жана сууга зыян келтириши мүмкүн.

7. Суу/электр эсептегичтери. Ар бир жыл үчүн чыгымдарды карап чыгуу керек. Чыгымдар жылдан жылга окшошбу?

Колдонмо пакети. ЖОГОРУ (ЖОГОРУ)

Ар бир потенциалдуу кооперативдик сатып алуучу жаттап алышы керек болгон үч шарт бар: баштапкы төлөм, карыздын кирешеге катышы жана жабылгандан кийинки ликвиддүүлүк.

•             Биринчи тоскоолдук: Алгачкы төлөм - бул сатып алуучу сатуучуга банк же башка кредитор тарабынан каржылана турган калган сумма менен төлөгөн баштапкы акча бөлүгү. Кооперативдер ээлеринин үйлөрүндө үлүштүк болушун каалайт. Алгачкы төлөм 20-50 пайызга чейин болушу мүмкүн (универсалдуу эмес). Бир нече жогорку статустуу имараттар эч кандай каржылоого жол берилбестен, накталай акча менен сатып алууну талап кылышы мүмкүн.

•             Экинчи тоскоолдук: Карыздын кирешеге болгон катышы. Сатып алуучунун бир айлык карызынын суммасы анын айлык кирешесине бөлүнөт. Көптөгөн кооперативдер үчүн уруксат берилген карыздын кирешеге болгон катышы 25-30 пайызды түзөт. Көптөгөн такталар жалпы каржылык картинаны да карашат. Эгерде кимдир бирөө Социалдык камсыздоодо болсо жана айына 2100 доллар гана алып келсе, бирок банкта же инвестицияда 10 миллион доллар болсо, карыздын кирешеге катышы көйгөй жаратпашы мүмкүн. 

•             Тоскоолдук Үчүнчү. Жабыктан кийинки ликвиддүүлүк. Төлөмдү төлөгөндөн кийин болочок сатып алуучуга жеткиликтүү акчанын суммасы. Бул банктагы накталай акчаларды, акча рыногун жана/же фондулук каражаттарды, акция портфелдерин, казыналык векселдерди, депозиттик сертификаттарды (ликвиддүү деп эсептелген) камтышы мүмкүн. IRAs жана башка пенсиялык эсептер ликвиддүү деп эсептелбейт, ошондой эле өмүрдү камсыздандыруу полистери, акциялардын же жеке мүлктүн инвестицияланбаган акциялары (б.а. кыймылсыз мүлк, искусство чыгармалары) болуп саналбайт.

Негизги эреже – эгерде анын кирешеси кандайдыр бир себептерден улам, мисалы, жумуштан бошоп же ооруп калса, эки жыл бою ипотеканы жана тейлөөнү төлөө үчүн сатып алуучунун колунда жетиштүү акча болушу керек.

Кээде такталар бир жылдык ликвиддүүлүккө жана бир жылдык накталай акчага эскроуга жайгаштырылат, бул болочок сатып алуучуга ликвиддүү активдерди мөөнөтүнөн мурда сатуу менен эскроу накталай акча чогултууга мүмкүндүк берет жана кеңештерге жан дүйнө тынчтыгын берет.

Кээ бир такталар брокерлерге жана сатып алуучуларга алардын сандык талаптары жөнүндө алдын ала маалымдайт, бул убакытты жана кабыл алуу мүмкүнчүлүгү аз адамдарды текшерүүдөн качуу үчүн. Башка коллегияларда абсолюттук талаптар жок жана ар бир учур боюнча чечим чыгарышат.

Тобокелдиктер жана сыйлыктар

Бардык сатып алуулар тобокелдикти камтыйт. NYC кооперативин сатып алууда, көптөгөн факторлор сатып алуучунун көзөмөлүндө эмес, анын ичинде начар башкарылган имарат, жалкоо кооператив башкармасы же билими жок же адекваттуу эмес курулуш кызматкерлери. Акционерлер күтүүсүз болгон имараттарды капиталдык оңдоо үчүн БД тарабынан өндүрүлгөн күтүлбөгөн атайын баа менен күрөшүүгө туура келиши мүмкүн жана техникалык тейлөө үчүн төлөмдөр инфляциядан тезирээк көбөйүшү мүмкүн. BOD батирди ижарага алуу жана/же үй жаныбарларына ээлик кылуу мүмкүн эмес кылып, кошумча ижара акысын же башка саясатты өзгөртүшү мүмкүн. Болочок сатып алуучулардын коллегиясынын баш тартуусунан улам сиздин батириңизди сатуу кыйынга турушу мүмкүн, анткени директорлор кеңешинин мүчөсү сизге кек сактайт.

Алга умтулуу

Сиз кыялыңыздагы батирди таптыңыз. Сиздин адвокатыңыз, бухгалтериңиз, интерьер дизайнериңиз, архитекторуңуз жана үй-бүлөңүз бир бетте. Сиз жана ээси сатуу баасы боюнча макулдашууга жетиштиңиз жана азыр жабууга убакыт келди.

Жабуу убактысы

Нью-Йоркто Кооперацияны жабуу мөөнөтү сатып алуу келишимине кол коюлган учурдан тартып 2-3 айга созулушу мүмкүн; бирок, ЧЫНДЫК дүйнөдө жабуу үчүн талап кылынган убакыттын узактыгы бир катар факторлорго көз каранды жана сатып алуучунун түздөн-түз көзөмөлүнөн тышкары болушу мүмкүн:

1. Демөөрчү батирди сатып алуу үчүн бардык накталай акчалар. 2-3 айга (же андан азыраак) пландаштырыңыз ... бирок,

2. Тажрыйбасыз адвокат менен мүлктү сатып алуу – кечиктирүү

3. Кооператив тактасынын пакети толук эмес же каталарды камтышы мүмкүн – кечигүү

4. Башкаруучу агент арызды кароодо жай жана аны кеңешке жөнөтүүнү кийинкиге калтырат – кечиктирүүдө

5. Кооператив кеңеши көптөгөн сатууларды карап жатат жана алар БДнын көңүл буруусу үчүн атаандашууда – кечигүү

6. Майрамдык мезгилде берилген борт пакети – кечиктирүүлөр

7. Маектешүү графиги боюнча чыр-чатактар ​​(сиз жана ДКБ) – кечигүү

8. Башкармалык чечим кабыл ала албайт – кечиктирүүгө

9. Сатуучу же сатып алуучу кызматташпаса – кечиктирүүгө

Жабуу чыгымдары

•             Адвокат акысы. 1,500 доллардан 4,000 долларга чейин. Көбүнчө транзакция жабылгандан кийин төлөнөт. Банктын адвокаты үчүн кошумча төлөм болушу мүмкүн (1,000 доллар).

•             Mansion салык. Нью-Йорктогу сарай салыгынын босогосу 1,000,000 1,000,000 1 долларды түзөт (бул баада особняк сатылышы күмөн). Техникалык жактан салык 3.9 25,000,000 XNUMX долларга барабар же андан жогору мүлктөр боюнча сатып алуучу тарабынан төлөнүүчү которуу салыгы болуп эсептелет. Салыктын суммасы өзгөрүп турат жана XNUMX XNUMX XNUMX доллар же андан жогору мүлктөр үчүн сатып алуу бааларынын диапазонунун негизинде XNUMX пайызга чейин жогорулаган XNUMX пайыздан башталып, бүтүрүү ставкасы.

•             Аталышын камсыздандыруу (Condos гана). Квартира сатып алуу жана ипотека алуу титулдук камсыздандырууну талап кылат жана адатта сатып алуу баасынын 0.45 пайызын түзөт. Ал сатып алуучуларды жана кредиторлорду үйгө ээлик кылганга чейин мүлккө болгон укукту талап кылуудан коргоо үчүн алынган.

•             Ипотеканы жазуу Салык (кондолор гана). Бул сатып алуучулардан 1.8 5,000,000 1.925 долларга чейинки ипотекалык суммалар боюнча 500,000 пайызды жана 2,000,000 20 доллардан жогору ипотекалык суммалар боюнча 1.925 пайызды төлөөнү талап кылат. Бул сатып алуу баасы эмес, насыянын суммасы. Манхэттендеги орточо батир үчүн 1,600,000% арзандатуу менен $30,800 үчүн, XNUMX долларлык кредиттин суммасы боюнча XNUMX% төлөм, ипотекалык эсепке алуу салыгы үчүн болжол менен $XNUMX бар.

•             Flip Tax (Кооперациялар). Бул кооперативдик батирди сатуу операциясы учурунда кооперативге төлөнүүчү которуу акысы. Алым техникалык жактан салык эмес, ошондуктан мүлк салыгы катары чегерилбейт. Флип салыктын суммасы жана аны ким төлөйт (сатып алуучу же сатуучу) кооперативден кооперативге өзгөрөт. Маалыматтар жалпысынан мыйзамдарда имараттарды менчикке ижарага берүү же кооперативде баяндалат.

•             Кошумча төлөмдөр. Ипотекалык төлөмдөр, кайра коддоо чыгымдары, кошумча чыгымдар ж.б.

•             New York State & NYC Transfer салыктары (Жаңы өнүгүү кондолору гана). (prevu.com)

акырында

Келишим акыры аяктагандан кийин, сатып алуучу сатуучуга акчасын берет. Сатуучу сатып алуучуга документти (кондо үчүн) же мүлктүк ижараны (кооперация үчүн) берет жана ар ким өз жашоосун улантат.

Акыркы эскертүү

Ден соолугума байланыштуу Нью-Йорк шаарына көчүп кеттим.

Мен паранойямын жана бул менин коркууларым акталган жалгыз жер болчу. (Анита Вайсс)

© Доктор Элинор Гарели. Бул автордук укук боюнча макала, анын ичинде сүрөттөр, автордун жазуу жүзүндөгү уруксатысыз көчүрүлбөйт.

Сериялар:

1-бөлүк. Нью-Йорк шаары: Зыярат кылуу үчүн жакшы жер, бирок… Чын эле бул жерде жашагың келеби?

2-бөлүк. Кризисте кооперативдер

3-бөлүк. Кооператив сатасызбы? Ийгиликтер!

4-бөлүк. Co-ps: Сиздин акча кайда кетет

Кийинки Бирок акыркы эмес:

5-бөлүк. КООП АКЧА ЧУҢУР КАЗУУДАН АЛДЫНДА